| 内海雅文土地家屋調査士事務所 |
| T.建物登記する前にある質問 |
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1.夫婦の共有建物としたいのですが、持分はどの様に決めたら良いですか？ |
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建物を建築するにあたり実際に出費した割合で、持分を設定すれば良いと思います。
例えば、建物の価格が1500万円で、夫が1000万円・妻が500万円出したとすれば、夫は1000/1500になり、妻は500/1500となります。約分せずに出た値で登記しても良いし単純に約分して夫2/3・妻1/3に置き換えても登記は可能です。
一方、相続時を意識する方や、税制上の優遇措置など、様々な観点から考えて行う方もいるので、一概に実際に出費した割合で持分を設定する方法が良いとは限りません。相続税・税制上の事項を気にされる場合は、総資産状況等を調査した上で、一度お近くの税務署、税理士に相談してみてください。
相続時に備えて発生する相続税を気にして相談される方もいますが、殆どの人は相続税の基礎控除内に収まるようです。 |
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２.登記には、どれ位の日数が掛かりますか？ |
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登記申請を出してから１週間〜２週間位です。（神奈川県内の法務局一覧）
地方の法務局（登記所）では２−３日で登記完了する所もあるみたいですが、年末年始や、年度始めは、法務局職員の移動等も重なるため、登記処理が遅くなる傾向があります。
登記申請前の専門家が要する日数は、標準的な住宅規模のものであり、建物が完成していて、関係書類が整っているなど、特段の支障がなければ、３−４日の内には、申請を行ってくれると思います。 |
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３.登記は必ずしなくても良いですか？ |
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不動産登記法の規定では、建物を新築すると所有者に登記する義務が課せられています。
申請義務を怠ると罰則規定が設けられていますが、罰則を受けた話を聞いたことがありません。だからと言って「しなくて良い」と言っている訳では無いのですが、申請義務を課している関係上、法務局では登記申請の受付料は取りません。 |
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４.自分で登記申請を行いたいのですが？ |
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自分で申請を行うことは可能です。
自分で申請を行えば、無料で行うことが出来ます。法務局に行けば、記載例などの参考文書も用意されており、相談も受けてくれるので、申請を行うことは可能です。しかし、現実的には申請の様式・関係書類・図面用紙などは、全て自分で入手するか、自分で作成しなくてはならず、手間も掛かり苦労します。こと図面作成を伴う登記申請については、図面の作製方法の規定もあり、素人が作製するには困難を極めます。このホームページをご覧になった方の中には、実際に登記の相談に行った方もいると思いますが、殆どの方が相談員から専門家に頼むよう指導されている様です。こうした中から、素人でも出来そうな登記を対象にした、登記支援サービスを行っています。こちらの方もご覧になって下さい。 |
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| U.建物登記した後にある質問 |
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１.建築確認通知書と登記した内容が相違（建築申請どおりに建築したのに・・・） |
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ａ.床面積が違います。なぜですか？ |
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床面積の求積方法の根拠となる、法令等が違う事による相違が考えられます。
建築申請では、床面積を多く算出する傾向があります。建物を建築する時は、予算の許す限り出来るだけ大きな建物を建てたいと誰もが願いますが、無制限にそれを許すと地域的な環境を壊すことになります。そこで、建築申請特有の容積率・建ぺい率と言った項目がそれを阻止する事となります。床面積を多く算出する事で、制限が厳しくなり、個々の建物の利益は少なくなりますが、反面、地域環境などが保全されるので、役所側も多めに床面積を算出する事については、容認するようです。だからと言って、まるっきり根拠のない床面積参入を認めている訳ではありませんが・・・。 |
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ｂ.登記すると3階建てに？ 建築申請では地下1階地上2階なのに・・・ |
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道路と建物の地盤高に高低差がある時に、階数の取り方に相違が生じることがあります。
建築申請では、地下1階地上2階となっているのに、登記すると3階建てになるのはなぜ？という場合です。
これも床面積と同様に法令上の相違によるものと考えられます。ゆえ、当然階数の表示が異なることもあります。また、非常に微妙な建物については（通達などの一定の要件にも当てはまらない）登記官と事前の打ち合わせを行い可能な限り、建築申請と同じ記載になるように相談して来ますが、登記官の裁量権により決定される事もあるので、必ずしも建築申請と同じ表示になるとは限りません。 |
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ｃ.地番が違います。なぜですか？ |
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関係法令が相違するため、敷地の定義が異なります。
登記上の建物の所在は、筆（土地の地番単位）ごと取り扱われ、実際に建物が建っている部分の土地のみが、建物の敷地となります。道路に至る専用通路敷地が別の筆地番になっていると、登記上の建物敷地としては、取り扱われません。
少し外れますが、専用敷地部分が別地番となっていて、地目が「畑」であるときは、建物の敷地として一体として管理する土地と認められ、「宅地」に地目変更することは出来ます。 |
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ｄ.住宅金融公庫の融資が受けられなくなる？（法令上の相違によるもの） |
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単なる建築申請と法令上の相違であれば、融資が受けられない事は、無いと思われます。
しかし、住宅金融公庫に申し込まれた時との融資区分（床面積の区分）が変わってしまった場合には、過去の事例からすると融資金利の上乗せなどの変更が伴うようです。
いずれにしても、土地家屋調査士の作成した理由書を添付が必要となってくるでしょう。
※当事務所で行った過去の事例ですので、必ず融資が受けられると言う事ではありません。 |
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２.建築確認通知書と登記した内容が相違（違反建築物！？） |
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ａ.床面積が違います。なぜですか？ |
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建築確認では計画されていなかった部分が、工事途中で変更されていませんか？
登記したら床面積が増える理由としての殆どは、工事途中による設計変更が原因です。
（役所に届けないで、工事中に仕様を変更してしまう事）
登記は実体を調査した上で行うものであり、上記内容であれば内容であれば、当然床面積が増えて来ます。 |
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ｂ.違反建築物であっても、登記できますか？ |
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登記出来ます。
登記は、項目1.ａでも取り上げましたが、不動産登記法が適用され、建物としての要件が備われば、違反建築物に関係なく登記が出来る事とになります。 |
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ｃ.登記した事により、違反建築物である事が発覚しませんか？ |
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登記する事により、違反が発覚する要因になるとは、考えにくいものです。
また、登記簿や権利証にも違反である事が書かれることは、一切ありません。 |
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ｄ.住宅金融公庫の融資が受けられなくなる？（違反建築物！？） |
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建物は登記することは出来ても、原則的には融資は受けられないでしょう。
住宅金融公庫は、建築申請図面どおり建築されたもので無ければ、融資は受けられません。図面と相違している場合には、融資を断念するか、関係者と協議して対処法を模索するなどの事項を、表示登記の前に判断して行ったほうが、よいと思います。
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３.登記した事項が相違していた。 |
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ａ.名義人を間違えて表示登記をしてしまいました。直すことは可能ですか？ |
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保存登記を行った後であれば、正しい名義人に直すことは可能です。
建物の登記簿には登記した経過が反映されるため、記録が残ってしまいます。たまに言われることがありますが、新築建物を買った人が登記簿を一度真っ白にしてから表示登記をやり直して欲しいと言うことです。一応 それも可能です。が、やり直すには、それ相当の費用や時間も掛かり、痛い出費は避けられません。 |
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| V.共通事項 |
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１.親名義の建物に子供が増築した場合、その増築部分だけを持分として持つことが出来ますか？ |
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残念ながら現行の登記法の中では、出来ません。
建物の増築部分の資金は、子供が出した訳ですから、その部分だけを自分のものとして所有する事は当然とも思えるのですが、残念ながら現行の登記法では増築部分だけを持分として持つことは出来ないようになっております。
そこで、どんな方法があるかと言うと、
@増築部分を含めたひとつの建物として、登記を行い、親と共同（共有）で所有する。
A増築部分は別の建物として登記をして、増築部分の全部を子供が所有する。
と言った方法から選択をするようになります。
今回のケースではAの方法が近い選択肢ですが、諸条件が整なわなければ出来ないため、実際には@の方法をとる人が多いです。しかし、どうしても増築部分だけを自分の名義にしたいと言うことであれば、下記の条件が満たされれば、可能です。
一、既存部分と利用上明確に分かれていること。
二、増築部分の用途性が満たされていること。
上記２項目はどちらの要件が欠けていてもダメです。
「利用上分かれている」とは、内部で行き来が出来ても、ドア（鍵付き）などで完全に往来を遮断できる状態でなければなりません。
また、「用途性を満たしている」とは、増築部分が居宅なら、玄関、トイレ、台所などがなければ、用途性を満たしているとはなりませんので、単に、親名義の建物に８畳の洋室を増やした程度では、用途性を満たしているとはなりませんので、@の選択しか方法はないでしょう。 |
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